Teoria do adimplemento substancial não respalda adjudicação compulsória, decide Terceira Turma

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a teoria do adimplemento substancial – a qual busca o equilíbrio de interesses das partes em caso de descumprimento parcial do contrato – é inaplicável à adjudicação compulsória (transferência forçada da propriedade para o nome do comprador). Para o colegiado, a efetivação dessa medida legal depende da quitação integral do valor pactuado, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que completariam o saldo devedor.

A partir desse entendimento, a turma julgadora negou provimento ao recurso especial de um casal que pediu em juízo o reconhecimento da prescrição do saldo devedor de um imóvel comprado em 2007 e, em consequência, a expedição de mandado de adjudicação compulsória.

“Os efeitos da aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória podem ser nefastos: produzir-se-ia um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que, por meio dela, o promitente comprador poderia obter a regularização da situação do imóvel sem a quitação do preço. Essa possibilidade é evidentemente incompatível com a boa-fé contratual”, afirmou a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi.

Saldo devedor não foi pago nem cobrado

O casal comprou o imóvel de forma parcelada e passou a residir no local. Foram pagos cerca de 80% do preço total combinado, com exceção das últimas parcelas, que venceram sem que a incorporadora tenha feito qualquer cobrança ao longo dos anos seguintes.

Os compradores ajuizaram ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória, no que foram atendidos pelo juízo de primeiro grau. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença quanto à prescrição, mas avaliou que a quitação do contrato é requisito para a adjudicação compulsória, o que levou o casal a recorrer ao STJ.

Adjudicação compulsória tem como requisito a quitação de saldo devedor

Nancy Andrighi disse que o exercício do direito à adjudicação compulsória pelo comprador, de fato, é condicionado ao pagamento integral do preço. Segundo ela, na venda de um imóvel em prestações, é possível que ocorra, por inércia do vendedor diante da falta de pagamento por parte do comprador, a prescrição de parcelas do saldo devedor.

Em tal hipótese – prosseguiu –, também é plausível que grande parte do débito tenha sido paga. “Nenhuma dessas situações, contudo, implica a quitação do preço, tampouco se mostra suficiente para a adjudicação compulsória pelo promitente comprador”, comentou a relatora.

Em relação à teoria do adimplemento substancial, a ministra explicou que ela decorre do princípio da boa-fé objetiva e busca assegurar a preservação do contrato nos casos em que a parcela não paga é ínfima em comparação com o que já foi quitado.

Ao confirmar a impossibilidade de adjudicação compulsória, Nancy Andrighi concluiu que o casal recorrente dispõe de dois caminhos para regularizar o imóvel: a celebração de acordo com a parte vendedora ou o ajuizamento de ação de usucapião, se estiverem presentes os requisitos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Leia também: Adimplemento substancial: a preponderância da função social do contrato e do princípio da boa-fé objetiva

Leia o acórdão no REsp 2.207.433.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 2207433

FONTE: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/16072025-Teoria-do-adimplemento-substancial-nao-respalda-adjudicacao-compulsoria–decide-Terceira-Turma.aspx

Acórdão é anulado por falta de intimação dos advogados para julgamento em sessão virtual

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) anulou um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) ao verificar que os advogados de uma das partes não foram intimados com a antecedência prevista em lei sobre a realização da sessão virtual de julgamento.

O colegiado aplicou o entendimento segundo o qual a falta de intimação para a sessão de julgamento e, consequentemente, a inviabilização da sustentação oral não são questões meramente formais que se resolvem com a republicação do acórdão. Para a turma julgadora, os tribunais têm o dever de evitar essa irregularidade e proteger os princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal.

Na origem, um casal ajuizou ação por danos morais e materiais contra a construtora que lhe vendeu um apartamento. O TJSP, em julgamento de apelação, descartou a ocorrência de danos morais. Em embargos de declaração, os autores da ação apontaram que o julgamento – realizado em sessão virtual – deveria ser anulado por falta de intimação das partes.

Com a rejeição dos embargos, o casal reiterou a tese da nulidade em recurso ao STJ, argumentando que o julgamento ocorreu no dia seguinte à distribuição do processo, sem chance de manifestação. Citando regra prevista em resolução do próprio TJSP, os recorrentes afirmaram que o tribunal desrespeitou o prazo de cinco dias úteis, contados da publicação da distribuição, para que as partes pudessem se opor ao julgamento em sessão virtual.

Contraditório não pode ser afastado em nome da rapidez

O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, apontou dispositivos de resoluções do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) que, desde 2020, em razão da pandemia da Covid-19, ampliaram as hipóteses de julgamento por meio eletrônico e asseguraram a sustentação oral em sessões virtuais. Um exemplo citado foi o artigo 4º da Resolução CNJ 591/2024.

O ministro acrescentou que o artigo 935 do Código de Processo Civil estabelece o prazo mínimo de cinco dias entre a publicação da pauta e a realização da sessão de julgamento – regra que também se aplica ao julgamento virtual.

“Com efeito, conforme se colhe dos autos, o processo foi distribuído ao relator no tribunal de origem em 22/9/2020, e o recurso de apelação foi julgado em 23/9/2020, sem que tenha havido intimação das partes acerca da sessão de julgamento”, observou o relator. Segundo ele, as regras que garantem o direito ao contraditório não podem ser afastadas em nome da celeridade processual.

“Diversamente do afirmado pela corte de origem nos aclaratórios, não há como afastar a existência de prejuízo para os recorrentes, mormente tendo sido provido o recurso da recorrida, sem que lhes fossem oportunizadas a devida sustentação oral e a entrega de memoriais”, concluiu Villas Bôas Cueva ao prover o recurso especial, determinando a anulação do acórdão de segundo grau e a realização de novo julgamento.

Leia o acórdão no REsp 2.136.836.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 2136836

FONTE: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/21072025-Acordao-e-anulado-por-falta-de-intimacao-dos-advogados-para-julgamento-em-sessao-virtual.aspx